南京二手房交易量走势（南京11月二手房环比上升22.5）
南京二手房交易量走势（南京11月二手房环比上升22.5）南京市房产局最新公布的2019年重点民生中提到，明年，南京市房产局将在保障性安居工程建设、精细化老旧小区整治、人才安居工作以及提升物业管理水平四大方面持续推进。网页截图 一手住宅：11月新房供应环比大幅上涨60.9%，创年内新高，同时新房成交量显著上涨75.5%至8576套。其中江宁、浦口成交亮眼。成交均价环比上升19%至26686元/平方米。10月，中国铁路总公司、江苏省人民政府对南京铁路枢纽总图规划（2016——2030年）进行了批复，对南京北站的规模、定位、工期等相关内容进行明确，未来南京北站将成为南京的又一重要交通枢纽。依据规划，南京北站的落成将提升南京首位度，加强南京与其西部安徽，以及北部的扬州、淮安、徐州等城市的联系。增强南京的交通辐射性，便利周边城市人群流动，有利于南京人群的导入，带来南京外地人口的增加，最终形成购房与租赁需求。另外，南京北站将会连接地铁3号线、4号线、15号
核心观点
市场量价：11月南京二手房网签5653套，环比上升22.5%。链家成交环比下滑6%。从区域来看，南京各区成交几乎全面上升。从房价来看，二手房成交均价环比下滑1.7%至30497元/平方米，从区域来看，各区价格有涨有跌，建邺涨幅明显，老城区均价普遍下滑。11月，业主成交周期明显增加，业主成交步伐放缓。
新增供需：11月新增房环比减少23.8%，新增客环比减少9.1%，供需同步下滑。11月新增客房比上涨至2.01，供需矛盾趋紧。新增带看环比下降10.7%，客户看房积极性有所下滑。
市场预期：11月新增房源挂牌价环比下降0.7%至32499元/平方米。调降占比环比上涨0.2个百分点至82%。业主妥协度与客户谈判能力同步提升，议价空间扩大。
一手住宅：11月新房供应环比大幅上涨60.9%，创年内新高，同时新房成交量显著上涨75.5%至8576套。其中江宁、浦口成交亮眼。成交均价环比上升19%至26686元/平方米。
热点回顾1. 南京北站正式批复
10月，中国铁路总公司、江苏省人民政府对南京铁路枢纽总图规划（2016——2030年）进行了批复，对南京北站的规模、定位、工期等相关内容进行明确，未来南京北站将成为南京的又一重要交通枢纽。
依据规划，南京北站的落成将提升南京首位度，加强南京与其西部安徽，以及北部的扬州、淮安、徐州等城市的联系。增强南京的交通辐射性，便利周边城市人群流动，有利于南京人群的导入，带来南京外地人口的增加，最终形成购房与租赁需求。另外，南京北站将会连接地铁3号线、4号线、15号线等，助力江北交通配套的完善，向江北地区楼市释放利好信号。
2. 2019年南京老旧小区整治计划披露
网页截图
南京市房产局最新公布的2019年重点民生中提到，明年，南京市房产局将在保障性安居工程建设、精细化老旧小区整治、人才安居工作以及提升物业管理水平四大方面持续推进。
南京市住房保障局披露，2019年南京将完成棚户区改造300万平方米，实现老旧小区整治85个，完成80万平方米人才安居住房筹建任务。老旧小区整治将改善南京小区宜居性，提升租赁者的居住环境，而且住建部提出在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建，注重“绣花工程”，这有利于南京存量房质量的提升。同时人才安居房的筹建对于南京人口导入具有一定积极作用。
3. 近40家楼盘领销许11月，南京有近40家楼盘领取销许，带来11月新房销售火热。
年末，房企业绩冲刺，积极申请销许，11月，南京共有近40家楼盘领取销许，其中江宁区在月内共获10份销许，包括津桥华府、珑玥名邸、都荟天地城、熙悦花园等，这些楼盘成交火热，去化良好，增加了江宁区新房供应，带来其成交登顶。
津桥华府
成交：成交年末回升，南京各区成交几乎全面上涨1、整体：环比上升22.5%，套均面积持续下滑11月，南京二手房网签5653套，环比上升22.5%，扭跌为涨。与全市情况不同，链家成交量环比下滑6%，已连续4月下跌。
11月二手房成交量上涨明显。其主要原因一是业主后市预期松动，新增挂牌价的下滑、调降占比的增加，二手房市场议价空间不断扩大，相较于之前，供需双方更易达成交易，带来成交量年底成交上升。二是，年末房企业绩冲刺，大量推货，认购火热，带动市场情绪，一定程度上推高二手房成交，并且由于二手房市场议价空间的扩大，很多在新房市场没有获得满意房源的顾客更愿意转战二手房市场。三是政策局部松动，南京部分银行的首套房、二套房贷款利率出现下滑，这向购房者释放利好信号，一定程度上带动客户购房积极性，助力成交上涨。不过，南京新增供需以及新增带看齐齐下滑，成交上涨的态势可能难以持续。
图：近一年南京二手房网签量走势（单位：套）
数据来源：网上房地产
图：近一年南京链家二手房网签走势
数据来源：RealData数据库
从套均面积来看，全市套均面积持续下滑。11月，南京市二手房套均面积下降3.6平方米至79.6平方米。链家成交套均面积则增加5.3平方米至77.5平方米。
数据来源：RealData数据库
2、区域：各区成交几乎全面上涨11月，除浦口区外，南京各区二手房成交量全面上涨，且大部分区域涨幅在20%以上。从成交绝对值上来看，鼓楼、秦淮、建邺以1196套、866套和711套的成交量位列11月前三，可见配套最为优质且健全的中心老城、以及具有环境、商业优势的高端新区是购房者的选择。同时从成交涨跌幅来看，11月二手房市场呈现普遍上扬的态势，唯有浦口成交259套，环比下滑15.4%，其原因可能是11月浦口推出大量新房，使很多顾客转向新房市场，抑制其二手房的成交。
图：各行政区二手房网签量及环比走势（单位：套
数据来源：网上房地产
3、成交周期：业主成交周期明显增加根据RealData数据库监测，11月业主成交周期明显增加10天至87天，达到近半年新高，客户成交周期则减少2天至28天，可见11月业主成交节奏减缓，观望态度明显。
图：近1年买卖双方成交周期走势（单位：天）
数据来源：RealData数据库
注：客户：18-21天、业主：68-75天为合理波动范围。
价格：成交价均价稳中微降，建邺涨幅明显1、整体：成交均价稳中微降根据RealData数据监测，11月二手房成交均价为30497元/平方米，环比略有下滑1.7%，自9月以来，二手房成交均价一直维持稳中微降的发展态势。
当前二手房成交均价呈现稳中微跌的发展态势，主要是结构性因素的影响。其一，11月鼓楼、秦淮等五区成交均价均有所下滑，而这五区成交量占总成交量的67.4%，与之相反，建邺区均价突破4万/平方米，上涨强势，两相结合平滑了市场整体均价。其二，即便11月成交量上涨，但市场依然整体处于冷淡状态，南京仍然存在很多房源降价出售的情况，11月二手房调降占比上升至82%，处于高位，造成成交均价一定程度的下跌。
图：近1年南京二手房成交均价月度走势（单位：元/平方米）
数据来源：RealData数据库
2、区域：建邺涨幅明显，老城区均价下滑从区域来看，南京各区均价有涨有跌，其中建邺区涨幅最为亮眼，而老城区均价普遍下滑。11月建邺区成交均价为41236元/平方米，涨幅为12.2%，价格上涨明显，从具体成交数据来看，建邺有46%的房源均价超过4万元/平方米，同时也有46%的成交房源位于建邺高价商圈奥体与万达，拉高了建邺区整体成交均价。与此同时，秦淮、鼓楼与玄武三大老城区成交均价均出现下滑，降幅分别为2.9%，6.2%与10.1%，其主要原因是老城区是调降集中地，特别是大量学区房出现降价，比如成贤街小学学区降价6.5%、琅琊路小学均价下滑5.5%。
图：各行政区成交均价及环比（单位：元/平方米）
数据来源：RealData数据库
注：由于RealData数据库未统计六合区，故对其均价不做分析
新增供需：供需双双下滑，客户看房积极性减弱1、新增客房：新增客、房双双下滑根据RealData监测数据，11月南京链家新增房源环比大幅减少23.8%，新增客源下降9.1%，新增供需双双下滑。11月新增客房比上涨至2.01，供需矛盾趋紧。
图：近1年新增客源与新增房源量
数据来源：RealData数据库
图：近1年新增客房比及走势
数据来源：RealData数据库
2、新增带看：带看量明显下滑11月，南京二手房新增带看环比下降10.7%，客户看房积极性有所下滑。
图：近1年新增带看量
数据来源：RealData数据库
市场预期：新增挂牌价继续下滑，调降占比再创新高1、新增挂牌价继续下滑依据RealData数据库监测， 11月南京二手房新增房源挂牌价均价为32499元/平方米，环比下降0.7%，新增挂牌价继续下滑。可见，业主后市预期不强，造成首次挂牌价的下滑。
图：近一年新增房源挂牌价与挂牌价涨幅（单位：元/平方米）
数据来源：RealData数据库
2、调降占比再创新高11月，调降占比上涨0.2个百分点至82%，是两年以来的最高值，可见业主对后市预期松动，希望通过降价来达成交易。
图：近1年调价房源中降价占比变化
数据来源：RealData数据库
3、业主妥协度增加，客户谈判能力同步提高11月，业主妥协度继续上涨22%至5.0，客户谈判能力同步上升20%至3.0，议价空间不断扩大。
图：近1年议价空间
数据来源：RealData数据库
新房：供应、成交齐上涨1、新房供应再创新高从新房供应套数来看， 11月南京新房供应10828套，相较于10月大幅上涨60.9%，达到年内最高。从供应面积来看， 11月新房供应113万平方米，环比上涨48.8%。
图：南京市近1年新房供应
数据来源：CRIC，贝壳研究院
2、成交环比上涨75.5%11月南京新房成交8576套，大幅上涨75.5%，同比上升70.2%。 11月，新房不论供应还是成交都大幅增加，主要是年末房企积极推货，冲刺业绩目标。
从区域来看，11月江宁、浦口成交亮眼，江宁成交2289套，浦口成交1629套，涨幅分别为318.5%和73.5%。其主要原因是11月两区推出大量新房，认购量较大，江宁于 11月推出新盘绿城桃花源、金轮津桥华府等楼盘均基本售罄，认购量达2800套左右。从涨跌幅来看，除了鼓楼、六合南京全市新房成交量基本处于上涨态势，主要原因是鼓楼本身新房供应较少带来成交不足，而六合主要是由于需求不足造成的成交量下滑。
图：近1年新房成交量（单位：套）
数据来源：CRIC，贝壳研究院
图：11月各区域新房成交量（单位：套）
数据来源：南京网上房地产
3、成交均价上升19%数据显示， 11月新房成交均价为26686元/平方米，环比上升19%。在连续3月的下滑之后，新房均价终于有所上升。
图：近1年南京新房成交均价走势（单位：元/平方米）
数据来源：CRIC，贝壳研究院
【指标解释】
1.议价空间 = (最后挂牌单价 - 成交单价)/最后挂牌单价 * 100%
2.调价房源中涨价占比 = 一段时间内挂牌价格上调的房源数量/一段时间内所有进行调价的房源数量
3.新增挂牌量（新增房源量） = 一段时间内通过各渠道新增挂牌房源的数量之和
4.新增客房比 = 一段时间内某地区新增客源数量之和/一段时间内某地区新增房源数量之和
5.新增带看量 = 一段时间内客户的次数（即同一客户一次看多套房算一次带看）
6.新增带看房源量 = 一段时间内看房的套数（即可能同一房源多次带看均计入次数）
·数据来源：文中数据来源于南京网上房地产、链家华东研究院。
·免责声明：本文所载信息为市场分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院南京分院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。
