成都楼市最新行情状态（大部分人看不起的房产）
成都楼市最新行情状态（大部分人看不起的房产）回答： 这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。 第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。 第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。 大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。 提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？ 提问：请
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提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。
回答：直接卖！ 因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。 机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。 投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。
提问：请问雕叔，现在成都还可以买新房吗？政策这么不稳定，是现在下手比较好，还是再观望一段时间？
回答： 新房可遇不可求，当下遇到合适的我认为是可以及时上车的，主要是分为几点来考虑。 1、新房地块整体来说，当下真正值得大家关注的并不多，只有少数在城市开发进程中的核心区域，才值得入手，而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看，也并不会好到哪里去，因此现在好地块的新房，卖一套少一套，不需要我们对赌未来。 2、新房的价格，土拍价格，以及部分双限地的以后预售价格，在我们看来，也并不是很有诚意，除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异，新批次比老的还贵，但是绝大多数的地块，整体的地价、房价都还是在上涨的，所以买今天的好新房，没必要去赌明天的贵新房。 3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度，产品品质等原因，当下市场认可度远高于二手房，一旦接下来的新房便宜预售，那么必然有更多的人蜂拥而至，到时候如果你是普通资格，又一定能买到吗？如果买不到，而现在又拖着不买（被别人买光），那么是不是到头来两头空呢？ 所以目前新房我认为，还是有一定性价比的，包括时间周期上的性价比，如果有适合的，符合预算和预期的，应当拿下。
提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？
回答： 这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。 第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。 第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。 大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。
提问：本人双流区顺2资格，想在双流购买一套套三新房，预算在160-180之间，二手，新房均可，希望周边配套设施齐全，请问有哪些可以推荐？
回答： 双流的话，无非是有三个大的板块，一个是双流城区，包括蛟龙港等地，价格低廉，但是和南门衔接度不够。第二个是航空港，目前以二手房为主，稍微杂乱，房价也比较低，比较适合预算一般的偏南门的购房者。第三个就是华府怡心湖，这个区域二手房价格偏高，新房也水涨船高，顺位度不高，或者预算不够的话，一般不好买。 整体来看你180万以内的预算，如果买新房的话，结合到你顺二的资格，是比较推荐去看看华府的，比如可以看一些刚需盘，如蓝光锦云天府、北辰鹿鸣院还有华府悦璟，因为偏刚需，所以价格还算中庸，而且你的刚二资格，大概率也是买得到的，可以多加关注。 至于二手房，180万的预算在华府就很难买到了，建议可以转向航空港或者蛟龙港看一些地铁附近的次新套三，我推荐看航空港的温哥华南苑、空港晶座；蛟龙港（双流城区）的北大资源燕楠国际、燕楠国际云锦、远大林语城南庭等等。
提问：我最近即将把三圈层的一套房卖出（买方已付定金，大概率没有问题），准备置换为成都的一套房。我和老婆现在名下在青羊区已经有一套房，有贷款。老婆天府新区户口，社保在郫都区；我的户口和社保都在青羊区。三圈层的房子卖掉后加上手上的现金目前有200-220W，如果贷款买，新增月供尽量不超过7000。 置换房子的目的主要是保值增值，基本无需考虑自住，我们也不是做短线的，更偏向于长期的升值空间。至于买房的时间点，我们不是很着急马上下手，但是准备开始筛选合适的房子，并找机会慢慢开始实地考察一番，有合适的再下手。 现在想请你指点一下可以重点关注哪些区域？重点关注新房还是二手房？以及买房的大概时点（比如今年秋天，冬天或者明年春天？如果今年秋天不买，估计每半年手头会多出30-35W现金）？家里有人对于东部新区和TOD这些概念比较关注，不知道雕叔如何看？因为目前还是信息收集阶段，问的问题比较泛。
回答： 你们目前资格是普通资格，除了高新南区都可以买。月供7K，如果商贷，按照目前利率行情，大概可以贷款110-120万左右，也就是总价310-340万之间。此时你首付200-220万，比例是6成左右，还是很符合二套房首付标准的。（天府新区的话，要首付7成，如果你们青羊这套房子还在贷款中，那么就有点难，或者只能缩减总预算）。整体我的观点是，新房如有合适的，可以及早买，这个没有时间先后周期，因为整体来说，新房的拿地节奏，尤其是主城区，好地段，并不多，地价高，现在买不起，以后也买不起，地价低，你现在抢不到，以后更抢不到，所以新房我认为是如果遇到有合适的，就可以及早上车。而且新房的信贷比较优质，比二手房好放款一些，也是优点。至于二手房，当下市场处于回调早期，一些核心的优质的板块，还没有破防，但我们可以等待，预计今年底，明年初或将是一个不错的捡漏时机。新房的话，建议关注武侯新城、二八板块、兴隆湖、怡心湖等区域。二手房的话，建议可以关注青羊新城、成华万象城 槐树店、东郊记忆一带，此外锦江东湖 塔子山，我认为都还是比较好的核心区域。至于东部新区，太过于长期了，具有不稳定性，而且你的预算也不低，那边只适合预算低没办法，有确实主打长期投资的人。TOD概念遍地开花，但是普遍来看，除了高新的陆肖TOD 其余的去化还比较堪忧，TOD是好事，但不是说沾到TOD就万事大吉，而周边的方位，其他配套就不看了，对吧？所以TOD小概念还是要置身于板块的大概念中，才比较合适。
提问：户口和社保在高新区，由于只有一年多，新房摇号难进，想买套二手房，总价一百四十万，看了两个小区，交大万通格外和长虹和悦府，那个小区更好，另外你们有更好的建议买那个小区？
回答： 如果你的预算是140万左右的话，在高新区确实基本没法买新房了，但是从资格来说，青羊的长虹和悦府和武侯的交大万通格外也的确是可也买到的。 交大万通格外整体的板块是相当成熟，楼盘林立，地铁环绕，什么都是刚刚好，但什么又不是很突出的优点，是一个比较适合求安稳的，求自住的群体，板块本身热度一般，已经进入了老化阶段，下一步就是走神仙树、桐梓林一带的路子，如果你是寻求自住属性，然后偏向于南门生活工作的话，我认为它的性价比其实不低，单价只要2万出头，就能买到一个南门套二，已经不好选了。周围的维港、丽都世家A区也是比较类似的概念，可以一并看看。 长虹和悦府则在西三环外的外光华板块，整体来说板块的热度是比较高的，加上青羊的重心往这边发展，地铁、商业、产业和医疗等资源都逐渐配齐，是一个比较有未来的区域。长虹和悦府房龄比较新（相应税费高一些），整体价格体系和交大类似，稍高一点，也十分满足你的预算，适合于偏重板块成长性，适合年轻人，然后主要的工作和生活圈子在西门的购房者，周边的东原时光道、保利香槟光华、光华逸家等也都是类似的产品和概念，可以一并看看。 一个侧重自住，一个看重未来，所以说两个小区或者说两个板块，我认为都是比较好的，主要是看你侧重哪些点，或者说你的气质需求更符合哪个板块然后就选择哪个。
提问：雕叔你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后的发展。
回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。 主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？ 第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹的川师板块）。 第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。
提问：家在温江有一套房，然后17年摇号买了北门某盘，但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房，兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘，预算350个以内。综合考虑小学到高中，之前看过高五区、青五区，今年公司社保调整，没有高新区资格了，最近学区房动静也比较大，不知道该不该买，具体青羊区好些还是锦江区好些？
回答： 目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。 比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。 如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。 1、政策动静大，该不该买？这主要看你孩子是否上学比较着急，如果着急的话，趁着政策还没变化太大，那么就及早上车，及早上学。如果还有个三四五六年的话，那么就建议以稳妥为主，先多观察，后期政策的变化。 2、青羊好还是锦江好，我只能说锦江概率更高一些，青羊质量更好一些。看你侧重吧，如果以稳妥为主的话，我建议锦江，这里不展开细说，你知道答案就行了。
提问：雕叔你好，请问武侯区的德商石榴春和天骄和青羊区的玉润金沙比较，投资的话，哪个更好，比较下两个楼盘呢？
回答：投资就是看当下的性价比和未来的成长性，怎么看都是德商占优。德商当下的清水单价2.3万，而玉润金沙是2.8万；成长性的话德商所在的机投是武侯新城大力开发的区域，而玉润金沙所在的外金沙却有点后继无力的感觉，武侯的鸡头和青羊的凤尾，青羊未必就更好。产品就 不比对了 ，都是洋房小高层，半斤八两，差距不大。
提问：雕叔你好！总价预算250万左右，可以适当增加一些预算，希望买武侯区中小学教育比较好的学区房，最好能靠近地铁(1 2 3 7任意一号线)买哪里合适呢？
回答：武侯区的教育力量虽然不如青羊、锦江，但是依然是主城区的排头兵了，包括多年前分割出去的高新区大片地块和教育配套，也是在武侯区的底子上建立起来的。 当今的武侯区，基本都是地铁房了，这个不用过于担心。 至于学校主要看龙江路小学、川大附小以及北二外小学。 龙江路小学本部在川大，片区内都是老破小，比如大学路12号、临江路36号这类； 龙江路小学分校在高升桥，可以看看天朗锦邸； 龙江路小学武侯新城分校在簇桥，可以看玲珑郡、绿地圣路易名邸、中海锦城和七里晓月； 龙江路小学中粮祥云分校在武侯立交内侧，可以看置信巴厘岛A\D区、置信丽都楠庭、中粮祥云二期。 川大附小本部在川大里面，周边都是些老房子，比如学府花园、和信派都、棕南苑等； 川大附小西区、川大附小分校、川大附小清水河分校合并成为了现在的川大附小西区，属于双楠板块，有中海常春藤花园、嘉瑞苑二期、丽景华庭一期等可选项； 四川大学附属实验小学(南区)则在武侯新城，当下无预算内的房源； 最后四川大学附属实验小学(江安河分校)也在武侯新城，不过更靠南，当下可选择新希望锦悦楠庭和楠郡B区。
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