日本房产泡沫后为什么房价不降（房价下跌有多可怕）
日本房产泡沫后为什么房价不降（房价下跌有多可怕）我国很多小县城的房价那都超过1万块了，可是鹤岗作为一个地级市，全市的平均房价也就两三千块钱，为什么会这样？因为作为一个曾经的资源型城市，当矿产资源被消耗殆尽之后，没有新兴的产业支撑，不能解决大量就业就会有人口流失，会有大把的人离开鹤岗，然后留下来的人通通是有房子住的，又没有新鲜血液补充进来，房子的数量是多于人的，那么当然房子就不值钱了。说实话这样的现象我们其实早就看到过，比如说这两年来我们就在讨论一个鹤岗的问题，鹤岗是我国的一个地级市，但是这样一个地级市今天有个别地方的房价低到离谱，三五万块钱就能买一处六七十平的楼房，折算下来每平米可能也就千八百块钱。然而这样荒诞的事情在未来恐怕不会出现了，因为越来越多的人意识到了这个房价不可能永远上涨，房子这个事很奇妙，当它进入到一个上涨空间之后，很多人是追捧的，越涨越要买，越涨越怕自己买的慢了会吃亏，可是当房价进入到下行通道之后，明明房价更便宜了，但是
今年以来我国很多城市的房地产进入到了冰冻期，不管地方政府给予多大的优惠力度，什么契税减免银行首付降低，银行利率降低，也不管开发商给予多大的打折力度，什么房价打8折，送物业费送车位，房子就是不好卖了。
而且越来越多的人意识到过往20年房地产高歌猛进房价只涨不跌这样一个黄金时代恐怕正在远离我们而去，过往20年为什么很多人像打了鸡血一样一定要买房呢，不单是因为我们要追求居住上的便利宽敞舒适，更重要的是几乎每一个人都相信我国的房价会永涨不跌，所以大家慢慢的建立了这样一种迷思，那就是先上车先买房先享受你才能赚大钱，越早买你赚的钱越多。
甚至有很多年轻人今天抱怨说我们这个00后太不幸了，我们不像90后80后他们还能赶上一个房价比较低的时代，他们刚一毕业没工作几年就能攒得首付买的一套房子，然后从此人生无忧。
当00后步入到职场之后，买房简直已经是不可能的了，还有很多人抱怨说跟我学历工资收入水平差不多的同事只不过人家早买了几年房，结果在资产上我们都有了代差。
然而这样荒诞的事情在未来恐怕不会出现了，因为越来越多的人意识到了这个房价不可能永远上涨，房子这个事很奇妙，当它进入到一个上涨空间之后，很多人是追捧的，越涨越要买，越涨越怕自己买的慢了会吃亏，可是当房价进入到下行通道之后，明明房价更便宜了，但是大家不买了。
为什么？大家觉得今天很便宜了，今天打狠折了，明天后天可能更便宜，那么我得持币观望一段时间。甚至如果未来房价真的保持平稳不再上涨那么我就没有必要为了投资而买房了，我房子够住就可以了，我多买几套房子，我既不能从出租上变现也不能从房价上涨上得到回报，那我何必要买房子呢？
我们提了很多年的房住不炒终于从今年开始收到效果了，而且大家知道吗，当全民对于房产价格只涨不跌这个迷思被打破之后，房价不但不会上涨很有可能进入到一个下行通道，甚至有很多城市的房价会出现大幅度崩盘的现象。
说实话这样的现象我们其实早就看到过，比如说这两年来我们就在讨论一个鹤岗的问题，鹤岗是我国的一个地级市，但是这样一个地级市今天有个别地方的房价低到离谱，三五万块钱就能买一处六七十平的楼房，折算下来每平米可能也就千八百块钱。
我国很多小县城的房价那都超过1万块了，可是鹤岗作为一个地级市，全市的平均房价也就两三千块钱，为什么会这样？因为作为一个曾经的资源型城市，当矿产资源被消耗殆尽之后，没有新兴的产业支撑，不能解决大量就业就会有人口流失，会有大把的人离开鹤岗，然后留下来的人通通是有房子住的，又没有新鲜血液补充进来，房子的数量是多于人的，那么当然房子就不值钱了。
可是大家知道吗，对于鹤岗人而言，大家面临的只是资产缩水的状况，无非是我这个房子不值钱了，原来可能值20万一套，现在可能只值5万一套了，但是你在持有这套房屋上你几乎是没有什么成本，大不了这个房子就放在那，10年20年后那个房子也还是你的，只不过它越来越不值钱而已。
可是未来还有可能出现一种情况，那就是房子不但不值钱，房子甚至有可能变成负资产，房子甚至每一年还要耗费你大量的资金，甚至你都想赶快把这个房子送人那才好，会出现这样的情况吗？当然会了。
因为在我们的邻邦日本，这种情况已经比比皆是了，上世纪80年代日本经济达到了顶峰，日本人均GDP甚至一度比美国还要高的多得多，所以当然日本房价也暴涨，这使得日本民间从上到下都疯狂的投资房产。
后来的事情我们也知道了，日本央行主动选择刺破泡沫之后，日本房价狂跌，狂跌到什么状态，经历了30年日本很多地方的房价还没涨回到90年代呢，所以对于一整代日本人而言，从他们出生开始房价就保持平稳，甚至房价就一直在降低，因此他们绝没有什么买房发大财这样的迷思。
对于日本年轻人而言，他们结婚的时候没有人会说你一定要买个房子，有一个房子你才有一个安定的家你才可以结婚，不会的，买房你可能买成累赘，新房花很多钱买，当你当二手房去卖的时候有可能是卖不掉的，你是要亏本的，所以对于本来收入就不丰厚的日本年轻人而言，那还不如租房结婚呢。
所以房价的长期下跌将会使房子失去投资属性，而消费者就变得更理性了，我买房的目的是什么，是要居住，我有足够的钱那我就去买一个房子，我没有足够的钱那我就租一个房子，不管租房还是买房，你获得的居住属性是一样的。
而由于房产根本就没有什么投资属性，买了房子房子也不涨价，那么当然买房的人就会越来越少，反过来就会使房价更涨不起来。可是你以为对日本人而言只承受房价缩水就可以了吗，不是的，对于很多日本人而言，他们要头痛的是不但房价在缩水，而且他们还要为这房子付上很大一笔税费负担。
举个例子，日本曾经有一位老人他在1991年的时候以1300万日元的高价在日本著名的温泉度假胜地伊豆半岛购买了大约300平米的别墅用地，这在当年是一个非常司空见惯的投资行为，就像我国前两年的旅游地产一样，很多日本人认为我有俩闲钱，我到伊豆半岛买一块地，将来再有钱了我就自己建个别墅，钱不够这个地肯定升值，我把地倒手一卖狠赚一笔。
然而日本经济泡沫破灭之后，地价房价都大跌，到了2017年这位老人只能以10万日元的价格把这块别墅用地抛售，资产缩水到了原来的一百三十分之一，但即便这样，这个日本老人还是很欣慰的松了一口气，赔了这么多钱他为什么卖出去的时候还高兴呢？
这是因为他以后再也不需要为这块地花钱了，因为根据日本相关法律规定，买了这块地之后，每年他要缴纳高达4.6万日元的别墅用地管理费和7000日元的固定资产税，而如果未来他死亡之后，这个地由他的子女继承，他的子女还要缴纳为数不菲的一大笔遗产税，这哪是地，这妥妥变成烫手的山芋了。
哪怕这块别墅用地的价格已经缩水到了当年的一百三十分之一，但是每一年你还要为这个别墅用地付上大把的税费，不交税费那你就会被惩戒，所以把这块别墅用地卖掉之后，这位日本老人终于可以舒一口气了，以后每年不用再交钱了。
以前我们的节目就跟大家说过，今天日本大量的小村镇小乡村出现了非常多荒废的房屋，有些房屋甚至你都找不到他的继承人，为什么会出现这样的情况呢？就是因为这些房屋不单本身已经一文不值了，甚至它的持有者每年还要交上大量的税费。
日本今天面临的不单是一个经济不断下挫的情况，更面临一个严重的老龄化和少子化的危机，本来人口就在萎缩，年轻人的数量越来越少，而大量的年轻人又汇集到像东京大阪这样的大都市之中，日本大城市的虹吸效应比我国可大得多。
东京都一圈大概就集中了日本四分之一以上的人口，所以大城市人口越来越多，小城镇人口就越来越少，日本早就出现了多个无人村，未来甚至无人镇都会出现。
这些小城市的房产本来就已经不值钱了，想卖也卖不出去，想租也租不出去，可是根据日本现行法律，房屋土地的持有者每年要交税的，只要这个房子土地还是你的，甭管它值不值钱，税费你是得上交的。
而一旦持有者出现了死亡，他的继承人要继承这个遗产，你首先得交很大的一笔遗产税，接下来你每年还要给这个房子和土地交你的持有税，所以在日本竟然出现了大量的土地和房屋无人继承的现象。
明明这个老人去世之后，他的子女是有权利继承的，可是子女不愿意继承，因为子女一算账，我交的税费比买这个房子都贵，这个房子去卖根本就没有人要，那我继承它干什么，所以大量的日本人根本就不去办理继承。
接下来经年累月之后，一个土地一栋房屋，甚至它的合法继承人有几十个之多，然而大家统统不愿意去继承，然后当日本相关机构想征收或者开发这个土地，拆迁这个房屋之时，发现根本没法操作，因为你根本找不齐所有继承人，找到了人家也不愿意来办继承。
去年有一期节目我们跟大家聊东京边上有一个小城，人家为了吸引年轻人过来入住，甚至打出了免费赠送房产的旗号，你只要愿意到我们这个小镇来居住，到我们这个小镇来上班，那么我们免费拿出一套房屋来让你住，听起来这是个大好事，天上掉房子，但实际上这样空置的房屋数量极其多，对当地而言有人能来住好歹就能把这个危房修缮一下，好歹能增加点人气，地方政府未来还能收上点税费。
而且大家知道吗，和我国一样，过去几十年经济高速发展之时，日本也修建了大量的公寓，日本并不是像我们想象的那样，家家户户都是一户建，都是住着那种一两层的小房屋，日本也有公寓，尤其是很多公寓都是几十年前修建的。
据日本官方统计大概有十分之一的人口住在这些公寓之中，而且他们的年龄正在变得越来越老，这些公寓未来面临的是当它的主人离去之后，都没有人愿意来继承也没有人愿意来租住，继而会出现房子拖欠税费无人修缮的情况，这绝对是个大麻烦。
所以大家看到了吧，房价下跌之后不一定是资产缩水，甚至有可能变成负资产，你有可能需要为这个不值钱的房屋每年还要交钱。尤其是前两年咱们还在探讨房产税的问题，很多人都说用不了几年，我国各大城市都会开征房产税，这也将成为地方政府不再大量卖地之后的一个重要收入来源。
北上广深这种城市房价很高，你或许征得上房产税，可是大量的像鹤岗这样的小城一方面本来房价就够低了，另一方面有大量的房屋闲置，房主愿意去交这个房产税吗？可是当房主一方面必须得交房产税，另一方面房子根本就卖不掉也租不出去，自己也不住的话，那么这不妥妥都变成负资产了吗？
所以今天我们在投资房产的时候还真得谨慎，如果你就是要解决自住的问题，那当然没什么可讲的，房子就是来住的，可如果你就是为了投资大家要小心，你未来面对的不只是一个房价缩水的问题，更是有可能有些房子成为负资产。
