广州最值得投资的板块（广州三大热门次级板块）

广州最值得投资的板块（广州三大热门次级板块）这三类板块最大不同在于，房价波动逻辑。一是具备领涨抗跌能力的龙头板块；二是不具备领涨，但具备抗跌能力的次级板块；三是两种能力都不具备的边缘板块。同为区域“老二”，这三个板块在居住价值、投资潜力方面，价值几何？现阶段广州楼市分化明显，其中一部分原因正是区域之间板块价值不均等所致。具体可以分为三类：

何为次级板块？

顾名思义，次级版块就是同区域内第二价值梯队板块，同时也是片区的中坚力量。

在广州，次级板块并不少见，但能从区域中脱颖而出的不多。

其中，市场关注度度较高的有，海珠创新湾、番禺国际创新城以及白云湖数字科技城。

同为区域“老二”，这三个板块在居住价值、投资潜力方面，价值几何？

现阶段广州楼市分化明显，其中一部分原因正是区域之间板块价值不均等所致。

具体可以分为三类：

一是具备领涨抗跌能力的龙头板块；二是不具备领涨，但具备抗跌能力的次级板块；三是两种能力都不具备的边缘板块。

这三类板块最大不同在于，房价波动逻辑。

在一轮楼市行情中，基本都是由龙头板块领涨，次级板块跟涨，边缘板块微涨甚至不涨。

究其原因，龙头板块掌握城市核心资源，而次级板块和边缘板块没有，自然也不具备领涨能力。

例如天河的珠江新城，海珠的琶洲，番禺的万博，都是片区内龙头板块。

图源：微信公共图库

说回今天的”主角“，同为次级板块的海珠创新湾、番禺国际创新城、白云湖数字科技城。

之所以选择这三个板块做代表，一是因为板块热度，二是板块有代表性。

既有以居住价值为核心卖点的板块，有靠规划提升市场认可度的板块，还有兼顾居住和产业的板块。

板块之间的价值对比，无外乎是升值空间和居住价值两点，前者决定发展天花板，后者决定发展下限。

具体来看，首先，是这三个板块区域潜力的横向对比。

根据规划，海珠创新湾定位为从广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈，转变成新城市中轴线(南段) 滨水生态、科技创新集聚区。

这一调整，也让原先定位为高端睡城的创新湾，多了科创产业加持，含金量增加不少。

番禺国际创新城，定位为产城融合、学城融合、人城融合的第四代科技产业园。

创新城作为近年新兴板块，仍处于建设阶段，因此更注重于与周边板块实现联动发展，以达到最大化板块价值的效果。

白云湖数字科技城，定位为世界级数字湖区，规划打造“数字中国”实践高地、粤港澳大湾区协同创新试验区、广佛同城数字经济创新示范区。

不难看出，在白云湖规划中产业占比非常高，以建设成广州科技创新中心平台之一为目标。

如果单论产业含金量，创新城与大学城联动发展，以超越万博为目标；白云湖近年来利好不断，是最有希望接捧白云新城的后起之秀；而创新湾虽然有补齐产业板块，但离区域内龙头板块琶洲相比，仍有不小差距。

不过，需要注意的是，在判断板块价值时，大部分人习惯性把板块独立出区域，只考虑板块自身区位、配套等。

产业是支撑板块向上发展的重要因素之一不假，但板块地缘条件同样重要。

板块自身没有产业，但靠近同区域内有强产业板块，即便是睡城，也能在市场占据一席之地。

事实上，这样的板块广州有很多，创新湾、牛奶厂、广钢新城.......

说得直白一些，板块没有产业，但能抢到产业板块外溢人口置业需求，同样可以提升板块价值。

其次，是板块的居住价值的纵向对比。

一般来说，判断板块居住价值，最直观的就是板块交通、商业、教育、医疗等具体业态的等级对比。

海珠创新湾，海珠老牌商业中心，多年沉淀，板块居住氛围已相当浓厚，更别提还有珠江后航道这一生态景观加持。

番禺国际创新城和白云湖数字科技城在居住配套上较相似，板块都处于开发初期，目前生活氛围不高，交通、商业、学校等基础配套有待补全。

在居住价值这个维度中，创新湾表现十分亮眼，甚至可以位列区域第一梯队；创新城虽然背靠大学城，但居住配套远没能达到万博一半；白云湖有湖景加持，但板块城市界面同样有待提升。

再来看看影响房价的，楼市价值对比。

其实单论价格而言，这三个板块可比性不强，不过它们之间的共同点在于，都是同区域内第二价格梯队。

也就是说，这类板块客群，大多是刚改或改善买家，有一定预算，但没能达到豪宅门槛。

相似的置业需求，也让他们在挑选产品时有一定重叠。

海珠创新湾，目前在售新盘大多主打江景豪宅，以及少量小体量、楼龄缩水项目，价格跨度较大，涵盖7字头到10万 项目。

番禺国际创新城，在售新盘可选性相对较强，板块成交均价已经突破4万大关，与华南板块持平。

白云湖数字科技城选择性更高，多个新盘相继入市，目测竞争压力不小。楼市表现方面，上月白云湖成交量领跑白云区其它板块，成交均价为41850元/平。

整体来看，虽然同为次级板块，但它们发展侧重点并不相同，且板块优缺点分明。

当然，大家最关心的还是，未来这些板块有没有逆袭的可能性？值不值得入手？

我们更倾向于肯定，但在此之前，还有一个前提：兑现时间。

众所周知，城市资源有限，“摊大饼”模式只会拖慢片区整体发展进度，相比之下，侧重优质板块重点发展，成为当下主流趋势。

因此，这类次级板块注定不会是区域第一发展优先级，往往会面临规划范围庞大、落地兑现时间长等难题。

显然，买入这类板块，需要购房者有很清晰的认知。

一方面，是对区域规划的认知。

海珠创新湾，现阶段核心卖点是居住价值，想要实现板块阶层跨越，不仅要增加产业比重，还要靠旧改改变现有城市面貌。

番禺国际创新城，如果仅仅只是依靠大学城，成为大学城2.0将会是板块天花板，如果能与琶洲产业联动发展，对板块价值会是一个质的提升。

白云湖数字科技城，近年来产业投入力度不低，但漫长的等待期，足以劝退一众买家。加快板块建设进度，是提升板块认同感的关键之一。

另一方面，则是对自身的认知。

简单来说，就是要明确买入这类板块，自己是否能与时间做朋友？

如果不能，那么一些开发有一定周期、但未进入高点的板块，或许会更合适。

整体而言，每个板块都有自己定向客群，次级板块并非不能入手，但确实未必适合所有买家。