什么样的情况下需要考虑卖房？按照现在的行情

小君 2023-02-05 10:10:18 835

什么样的情况下需要考虑卖房？按照现在的行情置换小户型学区房挂名额，思路正确。淡市不出货，现在出手卖不到心里价位，可以等到明年初3-5月看市场回暖情况。商铺租售比在4%以上可以保留。梳理能开发的房票，把劣质资产置换成优质潜力资产。子弹不要存银行，跑不过通货膨胀。这些房产里最应该出手的是华苑楼梯老破大，台东路老破小和孝感的私房。这几类房产处于房产生物链的最底端，未来涨幅非常小，建议尽早出手裂变。长江明珠因为有长江新城利好，可以暂时保留。丰华园在硚口，区位一般。这2套可以考虑楼市回暖后出手裂变。没有贷款先卖房龄老的先卖面积小的先卖

什么样的情况下需要考虑卖房？按照现在的行情(1)

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：(新人首问)房姐，想给三岁半的孩子置换汉口老名校学区房1.公公名有华苑143平楼梯房2.长江新城有公名长江明珠92平电梯三房这套现置换对沈阳路小的仁义96年电梯公房可看江已下定面积36.82平，建面49 105万3我和老公名有美联城仕86.25小三房纯公贷4.老公婚前汉口北金马凯旋cbd二楼铺建66平34万5婚前我名丰华园经适房82平6.我爸名台东路老一室一厅建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20个，不想贷。1:长江新城里的长江明珠那套现卖掉买仁义电梯公房可行不？2:两边的固定资产如何优化重组，可以实现价值最大化3:现在有没有必要表现部分房产，流现金投资存银行？

回答：卖出评级对比:

没有贷款先卖

房龄老的先卖

面积小的先卖

这些房产里最应该出手的是华苑楼梯老破大，台东路老破小和孝感的私房。这几类房产处于房产生物链的最底端，未来涨幅非常小，建议尽早出手裂变。长江明珠因为有长江新城利好，可以暂时保留。丰华园在硚口，区位一般。这2套可以考虑楼市回暖后出手裂变。

置换小户型学区房挂名额，思路正确。淡市不出货，现在出手卖不到心里价位，可以等到明年初3-5月看市场回暖情况。商铺租售比在4%以上可以保留。梳理能开发的房票，把劣质资产置换成优质潜力资产。子弹不要存银行，跑不过通货膨胀。

提问：上海可否买房？买在哪里？1.大虹桥沿17号线万科天空之城新房可否？或者附近仁恒西郊河滨二手房？沿2号线天山路次新房有仁恒河滨花园，万博花园，天山星城，春天花园。2.看了你之前说的滨江路北面未来很好 3.可能会面临全球经济危机，又会靠量化宽松来拯救，那么买哪里的房才能最大升值？4.除既有现金可以贷款的

回答：万科天空之城一句话总结：产品一般，卖的死贵！

万科通常选一个比较差的地段；造一个DS喜欢的紧凑户型，控制总价；搞一些装修小创意的噱头(一些推一手房的自媒体收了广告费以后看到这些小噱头马上颅内高潮了，极尽肉麻吹捧之能事，一个折叠拉篮一个哄鞋机能给他吹上天)；卖一个地段好2-3个档次二手次新房的价格。俗称“远郊CEO小户型”。举几个近期的例子：万科启宸万科天空之城万科公园大道。

天山路附近选筹具体看价格。仁恒河滨花园是天山板块的标杆次新楼盘。品质好、位置好、带长实验学区，如果预算足够，我觉得没有问题。天山星城虽然有一半动迁户，但也是有一些优点的。毕竟地铁很近，缤谷广场就在家门口，还是很方便的，车位也比较足。综合考虑，兼顾自住和未来升值潜力，仁恒河滨花园还不错，年底淘淘笋。

提问：房姐好，一直想在济南买房。请问济南高新区房现在是不是到底了？高新区东北新东站孙村等一带有投资价值吗？高新区核心区周围价格在两万以上，在高新区北东偏远的地方一万二三能买了，但不知有投资价值吗？谢谢房姐。

回答：CBD核心区周边二手房，单价1.5-1.8可入，这单价和西客站、唐冶、孙村新房一样钱。5-8年后单价至少差50%

提问：房姐好！首问！明年4月满2年的91平白沙洲万科金色城市，老婆想卖掉后想换汉街安顺家园90平或水果湖老破小学期，还贷后剩110-120只够新房首付，老婆工作稳定公积金2500，工资不高，我暂时没能力支援，我们目前和未来几年基本是水果湖租房了，就老婆上班近，换了房子也是出租。疑问: 1.房子合适卖吗？啥时候出手好？2.如果卖了，就这么多子弹，能在汉街或者水果湖搞一套吗？3.如果卖了换，有更好的方案吗？本来想等几年条件好点一步到位换大的或学期，但现在老婆又比较急，房子空着出租又不舍得。打算卖了换一套好出租，或当跳板，或投资，如果未来几年都换不起大房子，就住进去。房姐请指点！

回答：到底适不适合买学区要分情况，以下人群分类对号入座

第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。

第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。

第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在武汉老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。

第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子三四岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。明年满二后出手，现在也可以开始淘二手笋。我的建议是买套小户型挂学区，剩余子弹再入手一套低价潜力盘，能租金抵月供的作为投资。买卖最好同时进行，以免踏空。买新的房子，如果有性价比高的，可以先付定金，拖延流远期合同。万科留着慢慢卖个好价格，把星球内部资料《买房科技树》用上。或者万科继续持有，抵押融资，入手一套学区小户型。白沙洲未来潜力还不错，继续持有还有空间。

提问：新人首问。房姐你好！遇到难题，恳请指点。我一家刚回武汉生活，孩子三岁多。在虎泉有套百平小房自住，对口卓小卓中。听说学区不行，故着急换学区。重点考虑中南武小566片区，水一小二中片区，长春街71片区。中南老破小4万左右，40多平5万左右。水果湖4万左右，长春街3-4万5，天地5万5。原本预算300万，无奈提到500万，不想贷款。因想学区兼自住，目前考虑天地小户和中南水利厅宿舍。求指点：1、学区房该不该买？2、如买，学区兼自住合适还是分离合适？3、这三个学区该如何选择？4、对应的小区该如何选择？5、目前买会不会高位接盘？6、学区风险怎样？急盼回复。多谢！

回答：你好，考虑自住学区，武汉天地是最佳选择。除了学区之外，景观，商业都是保值因素，短期内下跌空间比较小。不要全款买房。分析过很多次，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。剩余子弹继续入手低价潜力盘投资。

学区风险，详见知识星球内部分享《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

提问：智慧的房姐，本人坐标青岛，已婚，小孩5周岁，两套房，其中2014年购买期房一套117平，烂尾了，只付了首付网签后没有办理贷款，可入住，目前自住。第二套19年12月刚刚拿到产证一88年老破小商业贷款50，公积金可以覆盖还款，明年入住小孩上学。子弹最多筹到50，沈阳还是青岛？如果主场青岛投资，哪些区域可选？

回答：青岛连涨两年，市场高位怎么也要再等一年，到时候再开始跑盘。19-20青岛依然盘整阶段，不建议大规模投资。青岛问题是中央和省里都不给钱，只能靠自己。青岛的光环在于港航和外贸，这两块最近几年惨成狗，两级靠山也没有真正砸钱托市，未来几年没有国家队真金白银投入。子弹50，沈阳入手2套，租金抵大部分月供。2年后再考虑出手买青岛也不迟。

提问：亲爱的房姐：你好！我这段时间梳理了一些自己的房产的投资，发现很失败，先向你汇报一下：我是北京小公务猿一枚，老婆是律师。前年把贷款在立水桥（北五环）买的房卖了，全款买了顺义的商住房子（真想扇自己一耳光），另外跟几个哥们合伙全款在武汉买了两套恒大御景。我发现我都跳到了坑里，投资的房子都没用上杠杆，而且一套是还是商用。亲爱的房姐，我的问题是 1.怎么把我的投资从泥潭中拉出来，顺义的房子卖不出去，恒大御景还不能卖，估计也卖不上价。2.现在手头能凑出个50万左右，再投资房地产，怎么投？

回答：商住根据评估情况，考虑抵押或者出售或者暂且保留出租。北京目前不是卖房时节，商住本身打压厉害，着急卖容易割肉，可以等春节后挂着先试试。恒大御景是一笔不错的投资。虽然没有用上杠杆，但是有确定收益。子弹50，建议抵押或者其它方式融资，子弹扩充到100以上，北京再重新入手一套住宅。现在是淘笋好时机。全款抵押的方式买入，相当于首付3成。或者开发老人票，做接力贷。若暂时只能筹到50，可以武汉淘笋，或者沈阳入手2-3套。有些事情如果去追究报复，可能于事无补，反而错过了翻身机会，损失更大。譬如游戏被杀，小事吵架，穷人官司，房子买错，男人秃顶。习惯损失。

提问：坐标嘉兴，已有一套经开区的住房，想要再入一套给老人住或者投资，现在是不是买房的好时机，是否有楼盘推荐

回答：长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。但也导致了整体房价不低，不建议购买嘉兴，这种三四线城市有时候会短时间冲很高，但基本是一波流，城市的基本面决定了缺少后续持续的发力。房产是马拉松投资，不是短跑。现在买入，起点高，距离终点的距离（利润）就少了。相同价位，首位度高的二线省会城市长远看投资价值更大。

提问：房姐，我预算500，在深圳南山福田宝中找，受到先行示范和取消豪宅的暴击，连续被业主放了四次鸽子。心灰意冷想买龙华的一手和风轩二期，了解了龙华规划感觉这个位置很尴尬，犹豫不决，求指点。

回答：和风轩这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在：

首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。

第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。

第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

从投资的角度看，二手成交可能不会太好，你这个总价段有更好的选择。

楼市上行期业主毁约是常态，建议淘淘还未大涨的第二梯队板块。

提问：您好，房姐，我是温州人，想在武汉投资买房，子弹200，经过这几个月对武汉的了解分析，再通过网拍渠道初步筛选出这几个位置：1、美联联邦生活区二期；2、龙阳大道的人信汇；3、白沙洲的万科金色城市K3地块；4、江汉区的新华西美林公馆；5、武昌和平大道的融侨城。选房思路想买次新房，由于对武汉了解甚少，还请房姐指导一下，谢谢！（之前参加过一次网拍（金沙泊岸）还到实地看房，后来拍的价格含税后太高就放弃了）.

回答：评估公司的7折起拍，在市场上涨期，评估价一般是市场价的9折，等到核卷、公告、开拍三个月后可能涨10%，因此经常有市场价的55%好货。当然，真正的好货都是提前勾兑好，要么下架走线下，要么设置无法清场障碍。法拍有不限购要素的溢价，可选房源太少，潜在纠纷问题较多，综合性价比不如直接在市场上选房。

想买到比市场价便宜50万的法拍房，详见知识星球内部分享《法拍房实操技巧》

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，我们目前手上子弹100万，在深圳华南城上班；月收入3-4W；现在带一个3岁小孩及奶奶一起住，自住首套房想在深圳龙岗平湖这块儿选，目前定位的是融湖中心城，熙璟城，同创，茗萃园这4个小区中选，主要用于学位房。现在纠结的是买贵一点的融湖只能是小两房，差点的小区茗萃园三房环境不好，请问从自住和投资的角度看选哪一个小区更好呢？或者有其他建议吗？感谢！

回答：你好，平湖这个区位很是一般。

第一，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。

第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。

第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。

第四，说回熙璟城这几个盘，楼盘自身还是不错的，但离地铁口远，对面就是华南城，华南城有点像18线县城商场。纯自住其实这几个盘差别不大，同一片区，选择单价低，3房功能性更强。

深圳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，想问买一套总价235万左右的新房，49岁了，可以贷款20年，首付3层，要贷款差不多165万，1，还款方式我是选择等额本金还是等额本息。2，我是过几年提前还完贷款还是贷足20年好。

回答：你好，任何情况下都选择等额本息的还款方式，年限越长越好，不要提前还款。为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？

我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：美丽的房姐：1、考虑还款压力及利息，如果把首付多付点，那装修款及月供留存就要搭进去了。手上有几个银行的xyk请问银行有哪些业务可以把装修月供T出来吗？（具体到某个银行某个业务最好哈）。或者说您有其他更好的渠道推荐？只要年利率折算下来不过于高就好哈。2、一般来说月还款额占月收入多少百分比比较合适？3、二手房公积金SD是不是最多只能20年？有这个规定吗？三个问题烦请解答！谢谢！

回答：1.XYK做空当接龙，年利率在4%左右，属于低成本资金。需要配合P机操作。详见知识星球内部分享《信用卡年赚100万之旁门左道》

2.新手不要超过50%

3.公积金最多可以贷30年。

提问：房姐好，武汉买二手房有好多中介，这些中介有什么区别，怎样选择？目前知道的就是中介费不一样

回答：好中介的判断标准，我说下自己的经验。

1.沟通起来感觉很舒服，对区域很了解，基本上没有盲区，即使是有盲区，也会赶紧问，问完告诉你。

2.尊重你，说话非常客气，不该问的不问，若问了不该问的，很快能圆场。有很多SB中介卖品质盘，姿态就跟那房子是他家的一样，一副爱买不买的态度。

3.每次看完房，会主动收鞋套。

4.跟卖家沟通的时候很积极，该问的都会主动问。有的中介让他问一些信息，死活问不出来，沟通能力和办事能力上有问题。

5.不乱发微信，正常发一下微信这个都能理解.有的中介给你发完二手房之后，又给你发新房，这种直接拉黑。

6.中介费能优惠的都会去主动申请。

7.能很快读懂你的需求推荐性价比高，匹配的房源，房源筛选上比较用心，不会乱带看。

至于如何挑中介，说说我的过往经验：

1.自己要有筛选能力，如果遇上自己觉得不靠谱的中介，果断换掉，你将就对方，自己就吃亏了。

2.让靠谱的熟人帮你推荐，最好是熟人跟那个中介有过成交历史。

3.从中介网站上看评分及成交量综合还不错的中介，然后线上联系，觉得对方还不错，再去线下找他们看房。

很多人第一次买房，都是随便找个店面找了个中介，最后就成交了。大概率上，这是极不靠谱的。

提问：聪明美腻的姐姐你好，想投资入一个重庆的期房，考虑到二手房的税费较高贷款不大好办，想买个新房投资，我主要纠结买华宇城还是天誉智慧城。华宇城在沙坪坝区凤西路，三房总价173万，套内均价1.97万/平建面均价1.58万/平，精装，靠近环线凤鸣山地铁，号称把华宇城打造成沙坪坝的第二商圈，目前商业配套还未建成。该楼盘附近的次新万科金色悦城的挂牌均价为建面1.5-1.8万/平，一半的首付可分期1年，以老人贷款可贷22年。弹子石地铁附近天誉智慧城三房140万，套内均价1.85万，毛坯。感觉弹子石地段相对要好些，但只能贷款17年，而且首付不能分期。基于以上情况，请问买哪个投资更好呢？感谢！

回答：20年前的沙坪坝可是寸土寸金。为什么这20年沙坪坝沉默了？最主要的原因是周围没有可开发的空地，扩展空间被限制住了。在可预料的未来，周围依然没有可开发的空间。

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木。区位和未来发展，弹子石都更有前景。

落实到选筹上，天誉智慧城在新盘中，性价比算还不错的。不过离主干道比较近，尽量不要买朝马路的，噪音大。户型选择上，更倾向单价低的小户型。

优先选筹，其次才是信贷。

提问：新人首问，房姐您好，我湖南人32岁，夫妻均在湖北一县市医院工作（内科医生，护士）小孩一岁多，最近拜读了房姐的文章之后深有感悟，咨询1：三年之内会面临升职称问题，举家到武汉重新找工作，是否太过激进？2.或者先到一线城市买个房，等职称（副高）评上后再出来找工作？希望房姐指点迷津

回答：经济学里有个概念比较有意思，沉没成本不是成本。

什么意思？就是该止损的时候，要学会止损。

举个例子，比如你买了一张50元钱的电影票，看了电影开头觉得很烂——这50元就是沉没成本。然后你想着既然来都来了，那就看完吧，要不50元钱就浪费了，宁可浪费时间也坚持看完——其实当你意识到这是一部烂片的时候，看不看下去和那50块都没有关系了，但在决策的时候，这50元被计入了成本，结果便是多花下去两个小时来体验这部烂片，得不偿失。在“沉没成本”面前，人往往是不理性的——无法对已经付出、不可挽回的事情释怀，而继续将其计入成本，希望得到回报。其实最好的选择是要在将来带给你更好的体验，而不是为了弥补你在过去的损失。

你现在的职业是医生，你看看你身边的同事，做医生最成功的是谁，也就意味着，你往后30年的职业生涯即将成为TA。这是你理想的状态吗？如果是，那就继续做下去，等评职称。如果不是，那就果断辞职。成本不是看过去失去什么，而是看未来可能失去什么。

职业选择上我无法帮你做决定，你要遵循你的内心。在资产配置上，能买一线当然是优先入手一线，毋庸置疑。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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