规划方案设计评审要点（前期工作-确定规划设计方案并获得规划许可）
规划方案设计评审要点（前期工作-确定规划设计方案并获得规划许可）建设用地规划许可证两证一书建设项目用地预审与选址意见书确定用地面积、范围、用途、基本规划条件
三、确定规划设计方案并获得规划许可
|
项目 |
证书名称 |
内容 |
|
一书 |
建设项目用地预审与选址意见书 |
确定用地面积、范围、用途、基本规划条件 |
|
两证 |
建设用地规划许可证 |
明确用地性质、位置、界限 |
|
建设工程规划许可证 |
确定规划设计方案符合规划部门的要求 | |
|
一审批 |
设计方案审批 |
用地范围是否与规划确定一致 |
（一）开发项目选址、定点审批阶段
本阶段只要针对划拨方式和协议出让方式获得土地的开发建设项目
划拨用地开发项目的范围：非营利性的城市基础设施、邮政、教育、科研、文化、医疗卫生、体育、住宅配套服务、农贸市场和社会福利设施建设项目
居住用地划拨范围：主要涉及经济适用住房项目、廉租住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置房、利用自有土地建设的职工宿舍，征地区域农民自住住宅项目。
协议出让获得土地的建设项目：主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
招拍挂方式获得土地的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构办理完毕
开发商向城乡规划管理部门提出申请。
规划设计要求：1规划土地使用要求2.居住建筑公共服务设施配套建设指标3.建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。
（二）《建设用地规划许可证》申领阶段
开发商向城乡规划管理部门提出申请。
《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
（三）审计方案审查阶段
设计方案包括：;①以实测现状地形图为底图绘制的规划设计总平面图（单体建筑设计方案比例尺 1∶500，居住区设计方案比例尺1∶1000）;②各层平面图、各向立面图、各主要部位部面图（比例尺1∶100或1∶200）;③各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。
审查的内容主要包括：设计方案的用地范围与规划确定的范围一致，建设项目的性质符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率符合城市规划的要求，停车位个数、建筑间距、公共服务设施符合法律、法规、规章和城市规划的要求，已经安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施。
(四）《建设工程规划许可证》申领阶段
开发商向城乡规划部门提出申请
四、工程建设招标
（一）招标方式
- 公开招标
指招标人以招标公告的方式激请不特定的法人或者其他组织投标。
依法必须进行招标的项目，国有资金控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
- 邀请招标
指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。
被邀请参加投标的承包商应在3个以上。有下列情形之一的可以邀请招标;①项目技术复杂、有特殊要求或者受自然地域环境限制，只有少量潜在投标人可供选择;②采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大的。
（二）招标机构
1.投标过程中的决策活动
(1)确定项目招标范围，即决定建设工程项目是全过程发包还是分阶段招标，通常根据项目具体情况确定招标范围
(2)组织编制工程量清单、招标控制价或标底，若采用工程量清单招标应编制工程量清单
工程量清单：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单招标
工程量清单必须作为招标文件的组成部分，采用工程清单计价的，应当编制招标控制价
|
项目 |
内容 |
|
标底 |
标底应保密 |
|
招标控制价 |
招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算 |
（3）确定合同方式和发包内容，招标人与中标人应当根据招标文件和中标人的投标文件订立合同
合同方式：固定价－总价或单价不可调整
可调价－总价或单价可调整
成本加酬金
采用工程量清单招标，宜采用单价合同
2.招标中的日常事务工作
①拟定招标方案∶编制和出售招标文件、资格预审文件;②审查投标人资格;③编制标底;④组织投标人勘察现场;⑤组织开标、评标，协助招标人定标;⑥草拟合同;⑦招标人委托的其他事项。
3.招标工作小组组成人员
决策人员：招标人本身或其授权代表，代表招标人全权处理具体事务。
专业技术与经济方面专家：包括建筑师、结构和设备等专业工程师、经济师、造价工程师等助理人员：决策和专业技术人员的助手。
评标委员会，由招标人代表和有关技术经济等方面专家组成，通常为5人以上单数，专家不少于总数的2/3，专家成员应从省级以上有关部门的专家库中确定
（三）招标程序
1.申请招标
进行招标的条件
■招标人已经依法成立
■初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准
■招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准
■资金来源已落实
■有招标所需的设计图纸及技术资料
2.编制招标文件
3.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
4.投标人资格审查
■开标时间：在投标文件规定的截止时间的同一时间公开进行
■招标人不予受理投标文件的情形
逾期送达或者未送达指定地点
未按招标文件密封
■定标
在评标后15日内确定中标人，并发出中标通知书
招标人在中标通知书发出之日起15日内向有关行政部门提交招标投标情况书面报告
7.签订合同
五、开工申请与审批
（一）申领《建设工程施工许可证》应具备的条件
■已办理建筑工程用地批准手续
■在规划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》
■拆迁进度符合施工要求-可以施工
■已经确定施工企业-有施工的人
■有满足施工需要的图纸及技术资料（有 通过审查）
■有保证工程质量和安全的具体措施
■应该监理的，签署了监理合同
■建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）
■其它－
（二）申办《建设工程施工许可证》的程序
■建设单位领取《建设工程施工许可证申请表》
■建设单位持盖章的申请表及相关证明文件，提出申请
■发证机关收到申请表及相关证明文件，符合条件的7日内办法许可证，材料不齐的，当场或5日内一次性告知建设单位需补全的内容，不符合条件的自收到申请之日起7日内书面通知建设单位并说明理由
六、其他前期工作
施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期长期贷款；对拟开发建设的项目寻找预租售的客户；进一步分析市场状况
